Согласно Жилищному кодексу РФ, ни один многоквартирный дом не может остаться без управления. На что нужно ориентироваться в первую очередь, отдавая предпочтение тому или иному способу управления? Как не ошибиться в своем выборе? На эти и другие вопросы в интервью нашей газете ответил заместитель мэра г. Черкесска Руслан Урусов.
– Руслан Азретович, какие вообще существуют варианты управления многоквартирным домом на сегодняшний день? И чем они отличаются?
– Вариантов три: это непосредственное управление собственниками помещений, управление с помощью привлечения управляющей компании и управление посредством ТСЖ либо жилищного кооператива.
Согласно Жилищному кодексу РФ, ни один многоквартирный дом не может остаться без управления. На что нужно ориентироваться в первую очередь, отдавая предпочтение тому или иному способу управления? Как не ошибиться в своем выборе? На эти и другие вопросы в интервью нашей газете ответил заместитель мэра г. Черкесска Руслан Урусов.
– Руслан Азретович, какие вообще существуют варианты управления многоквартирным домом на сегодняшний день? И чем они отличаются?
– Вариантов три: это непосредственное управление собственниками помещений, управление с помощью привлечения управляющей компании и управление посредством ТСЖ либо жилищного кооператива. При непосредственном управлении все возникающие насущные вопросы решаются на общих собраниях жильцов, а договоры на оказание коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями заключаются с каждым собственником. Этот способ управления хорош для небольших домов.ТСЖ – это самостоятельное юридическое лицо с выбранным в качестве руководителя председателем, а также с правом участия в различных федеральных, региональных и муниципальных программах, действующих на территории Российской Федерации. Преимущество ТСЖ в том, что жильцы сами, коллективно, решают, на что потратить имеющиеся средства. Без решения собственников жилья не может быть принята смета расходов на те или иные домовые нужды.
Существенное отличие управляющей компании от вышеперечисленных вариантов управления – в наличии профессионалов, собственных электриков, сварщиков и так далее. В то время как представителям товарищества собственников жилья, в случае необходимости, придется искать специалистов самостоятельно.
– И какой способ управления лучше выбрать?
– Если жильцы многоквартирного дома активны, ответственны и готовы относиться к своему жилью по-хозяйски, то лучше выбрать ТСЖ. Важно учитывать, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ и ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» при принятии фондом решения о капитальном ремонте многоквартирных жилых домов предпочтение отдается тем из них, где действует ТСЖ. Естественно, при наличии соответствующего заявления в местную администрацию от организации, управляющей этими домами.
И прежде, чем заключить договор с той или иной организацией, стоит изучить ситуацию на рынке управления многоквартирными домами. Нужно обратить внимание на качество предоставляемых компаниями услуг, а для этого пройтись по уже обслуживаемым домам, поговорить с жильцами, посмотреть на состояние подъездов, подвалов и придомовых территорий. Также следует проанализировать обоснованность предлагаемых тарифов, насколько затраты соответствуют результату. Тарифы должны устанавливаться на каждый конкретный дом в соответствии с актом его технического состояния и подкрепляться двусторонними договорами, где одна сторона – жители, а другая – управляющая компания, ТСЖ или ЖК. И очень важный момент — процент собираемости платежей с каждого конкретного дома. Чем этот показатель выше, тем лучше работает компания.
– Наличие договора с управляющей компанией является обязательным условием?
– Конечно. Для заключения договора достаточно согласия большинства жильцов (не менее пятидесяти процентов). Каждый из жильцов дома будет лучше знать свои права и обязанности, если у него на руках будет копия договора с управляющей компанией. Ведь, как правило, в этом документе указан перечень услуг и работ, которые предоставляет управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Тем же договором утвержден размер платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения, а также четко прописан порядок внесения такой платы.
При этом на общем собрании собственников жилья согласовываются и утверждаются два тарифа. Один из них – на содержание и текущий ремонт многоквартирного жилого дома, второй – на капитальный ремонт. Оба оплачиваются ежемесячно. Причем сумма второго не должна быть меньше первого, хотя освоение средств на капитальный ремонт производится по мере накопления суммы, достаточной для проведения масштабных ремонтных работ (к примеру, ремонт фасада, внутридомовых инженерных сетей, замена кровли и прочее).
– А если управляющая компания нарушает условия договора?
– В этом случае собственники имеют право провести собрание, где большинством голосов (пятьдесят один процент от общего числа) могут принять решение об отказе от услуг данной компании. О решении расторгнуть договор жильцы обязаны за месяц до этого уведомить управляющую компанию в письменном виде. Добавлю, что если со своими обязанностями не справляется руководитель ТСЖ, то решение о его отстранении принимается так же, на общем собрании.
– Руслан Азретович, какие существуют рычаги воздействия на управляющую компанию?
– Если управляющая компания не выполняет своих обязательств по договору, то нужно обратиться в коммунальный отдел администрации вашего муниципалитета или в Управление жилищного надзора по Карачаево-Черкесской Республике. Прокуратура и суд — это уже последние инстанции.
Хорошо информированному человеку гораздо легче справляться с трудностями. На основании Постановления Правительства РФ N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», управляющая организация обязана обеспечить доступ неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) о своих основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения договоров управления). Вместе с тем в свободном доступе – на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации, на ее официальном сайте, в официальных печатных средствах массовой информации – должны размещаться сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. А кроме того – порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Также обязательным для управляющей организации является предоставление информации на основании запросов от граждан, поданных в письменном или электронном виде. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
– Бывает, что жильцы принимают решение прекратить оплачивать услуги компании…
– Отказываться от оплаты, во-первых, противозаконно, а во-вторых, не стоит хотя бы потому, что от этого дом может просто-напросто прийти в упадок. Ведь если жильцы не платят компании, то последней не на что осуществлять свою работу. Замкнутый круг. Оплату нужно вносить своевременно, в полном объеме и вместе с тем законными способами требовать от управляющей компании выполнения обязательств по договору. Каким образом, я уже сказал. Главное уяснить, что ни управляющая компания, ни ТСЖ не будут эффективны, если сами собственники не будут их контролировать и влиять на принятие решений.
Важно помнить, что от сбалансированных действий управляющей компании и собственников, своевременного выполнения обеими сторонами своих договорных обязательств напрямую зависит техническое состояние жилого дома, и, соответственно, рыночная стоимость расположенных в нем квартир.
– Руслан Азретович, последний вопрос. Что делать, если жильцы многоквартирного дома не могут определиться со способом управления, прийти к единому решению?
– В этом случае мэрия проведет конкурс по отбору управляющей компании и по его результатам предложит жильцам конкретный вариант. Жильцы, в свою очередь, вправе согласиться с предложенным вариантом или отказаться от него, но только во втором случае они должны будут предложить альтернативу. Как бы то ни было, Жилищный кодекс РФ обязывает собственников выбрать способ управления домом, поскольку бесхозяйственное обращение с жильем недопустимо.

Беседовала Мария ОЛЕФИРЕНКО.