ЧЕРКЕССК, 29 сентября. DENRESP.RU – Рынок недвижимости постоянно меняется, и 2025 год не стал исключением. Законодатели продолжают совершенствовать правовую базу, направленную на защиту интересов собственников и упорядочивание земельных отношений. Эти изменения затрагивают каждого владельца земельного участка. Сегодня с заместителем руководителя Управления Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике Асланом Боташевым мы поговорим о межевании земельных участков.

– В текущем году целый ряд изменений в сфере земли и недвижимости вступил в силу. На какие из них стоит обратить особое внимание нашим читателям?

– В первую очередь стоит отметить, что межевание земельного участка стало обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. Весной вступил в силу закон, согласно которому орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию с объектами капитального строительства, расположенными на земельных участках, границы которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Также нельзя подарить, продать, заложить земельный участок, заключить договор аренды или иную сделку в отсутствие сведений о его границах в ЕГРН. Также нельзя поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на неотмежеванном земельном участке.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

Нельзя поставить на учет и ранее учтенные земельные участки или объекты капитального строительства без подготовки межевого или технического плана.

– Почему так важно установить границы земельного участка?

– Установление границ земельного участка или межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма.

Без этой процедуры невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Такой запрет в первую очередь защищает права приобретателя земельного участка, ведь то, что написано в правоустанавливающих документах продавца, может существенно отличаться от действительности. Например, продавец показывает участок и говорит, что у него фактически 8 соток по документам, хотя фактически площадь участка составляет 6 соток.

Кроме того, неверная площадь участка может стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Особенно важно определить границы участка при намерении построить на участке здание, например, жилой дом.

На практике встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства, и оформить права на такой объект становится очень сложно. Без точных границ также невозможно соблюсти обязательные нормативы – например, отступ от границ участка.

– Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

– Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра на портале НСПД, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. При этом, если участок неотмежеван, то он не отобразиться на карте, а в описании будет указано, что участок без границ.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.

– Что нужно сделать, чтобы отмежевать земельный участок?

– Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка.

– А что потом делать с подготовленным кадастровым инженером межевым планом?

– Правообладателю земельного участка нужно будет обратиться с заявлением об учете изменений для внесения сведений в ЕГРН, приложив межевой план.

Но если предусмотреть в договоре подряда возможность обратиться за осуществлением учетно-регистрационных действий кадастровому инженеру, то кадастровый инженер самостоятельно без доверенности обратиться с таким заявлением и после оказания услуги передаст правообладателю выписку из ЕГРН.

Как раз с 1 марта 2025 Законом №487-ФЗ расширились полномочия кадастровых инженеров за осуществлением учетно-регистрационных действий. Теперь они могут обращаться за осуществлением всех учетно-регистрационных действий, за исключением только тех, обязанность по подаче которых возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления, при условии, что данные полномочия предусмотрены договором подряда на осуществление кадастровых работ.

– Да, это удобно для граждан, обратиться к кадастровому инженеру и больше не посещать никакие учреждения, а сразу получить выписку из ЕГРН.  А построенное здание, например, жилой дом, обязательно ли сразу регистрировать?

– Необходимо понимать, что если человек не зарегистрировал право на объект, он не является его собственником. Это определенная угроза защиты имущественных прав, которая становится очевидной при наступлении ЧС, изъятии земельного участка для государственных нужд или в ходе земельного или имущественного спора. В таких ситуациях доказать наличие права на недвижимость становится серьезной проблемой.

Законом введен принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно только после их оформления. Граждане смогут это сделать в том числе с использованием упрощенного порядка оформления прав на бытовую недвижимость (например, в рамках «дачной амнистии»).