Что нового появилось в учётно-регистрационной системе недвижимости? Какие изменения в земельном законодательстве будут наиболее интересны читателям? Об этом мы узнали у руководителя Управления Росреестра по КЧР Аминат Батчаевой.

– Сфера земли и недвижимости постоянно трансформируется. Какие наиболее значимые изменения уже вступили в силу в 2026 году?

– Законодательство не стоит на месте. Расскажу про важные изменения с 1 марта 2026 года. Тогда вступил в силу закон, инициированный Росреестром. В нём впервые чётко прописали, что такое виды разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и как их применять. Теперь собственник может использовать участок по установленному ВРИ без лишних разрешений. Но есть принцип единства: если на участке стоят здания, их назначение должно строго соответствовать ВРИ земли. Исключения – некапитальные строения (бытовки, навесы, ограждения), складирование материалов и геодезические пункты.

Закон расширил перечень документов для установления ВРИ. Раньше опирались только на градостроительные регламенты, теперь учтут и категорию земли, и зоны, и цели использования.

– Каковы ключевые изменения в порядке установления и использования видов разрешённого использования земельных участков?

– Во-первых, закон чётко прописал, какими документами определяются виды разрешённого использования. Это градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об особо охраняемой природной территории. Во-вторых, закрепили случаи, когда участок можно использовать независимо от ВРИ. Например, для геодезических и нивелирных пунктов, а также для некапитальных строений – тех же ограждений, бытовок или навесов. В-третьих, появился понятный порядок выбора ВРИ: кто, как и при каких условиях может его выбрать. В-четвёртых, в Земельном кодексе прописали ситуации, когда ВРИ устанавливается не регламентом, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование – скажем, для линейных объектов, особых экономических зон, инновационных центров или территорий опережающего развития.

И, наконец, отдельно и подробно регламентировали, как определять ВРИ при образовании новых земельных участков.

– А что эти изменения дают обычным гражданам?

– Все виды разрешённого использования, которые были установлены до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Ничего переоформлять не нужно. Также сохранилось деление на основные, вспомогательные и условно разрешённые виды.

Но главное для граждан – то, что теперь основные и вспомогательные ВРИ они могут выбирать самостоятельно, без лишних разрешений и согласований. Достаточно подать заявление в орган регистрации прав, причём сроки каждой процедуры чётко прописаны.

И ещё один важный момент: в отдельных случаях разрешено менять ВРИ у вновь образуемых участков. Например, при разделе участка, если его исходный вид использования уже не соответствует градостроительному регламенту.

– А для бизнеса что поменялось?

– Для бизнеса изменения жёстче. Если участок в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, менять вид разрешённого использования запрещено. Исключение – комплексное развитие территории.

Что касается сельхозземель, если участок относится к угодьям, теперь ВРИ можно изменить по решению органа власти субъекта РФ. Раньше это было невозможно. Порядок действует до принятия спецфедерального закона.

Ещё одно нововведение – заинтересованное лицо вправе само инициировать аукцион в границах населённого пункта. Раньше такого права не было. Орган власти обязан выставить участок на торги именно с тем ВРИ, который запросил инициатор.

И последнее, если участок попадает в зону планируемого размещения объекта публичного значения, собственник может выбрать только тот ВРИ, который предусматривает размещение такого объекта.

При этом с 1 марта 2026 года включать в такие зоны участки граждан и юрлиц запрещено. Исключения – изъятие, публичный сервитут или согласие правообладателя.

– А садоводов эти изменения как-то затронули?

– Закон уточнил уже существовавший запрет на изменение вида разрешённого использования садовых и огородных участков. Раньше были сомнения насчёт участков, образованных до вступления в силу Закона № 217-ФЗ. Теперь всё чётко: запрет действует для всех садовых и огородных участков – независимо от того, когда они образованы. Поменять назначение садового участка можно только в двух случаях: если садоводы решат преобразовать товарищество в товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо если участок нужен для государственных или муниципальных нужд.

– Как узнать или уточнить вид разрешённого использования своего участка?

– Есть два простых способа. Первый – заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это можно сделать через электронные сервисы Росреестра, через «Роскадастр», через портал госуслуг или лично в МФЦ. Второй способ ещё быстрее – воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта» на портале Национальной системы пространственных данных. Просто вбейте в поисковую строку адрес или кадастровый номер участка – и увидите его ВРИ.

– На каких технических нюансах вы бы хотели остановиться?

– С 1 февраля 2026 года Росреестр ввёл новые требования к оформлению документации при кадастровом учёте. Теперь в карт-планы, техплан и межевой план нужно вносить адрес объекта строго так, как он записан в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС), а также указывать ФИАС ID – уникальный цифровой идентификатор адреса. Раньше кадастровые инженеры вписывали полный почтовый адрес вручную. Любая лишняя буква или опечатка – и регистрацию приостанавливали. Теперь вместо длинного текста ставится цифровой код. Это исключает человеческий фактор и снижает риски ошибок.

Но есть исключение, если у объекта нет официального адреса (например, при «дачной» или «гаражной» амнистии), отсутствие ФИАС ID не помешает кадастровому учёту. В таких случаях просто указывают местонахождение объекта.

– Что делать, если у объекта недвижимости вообще нет адреса?

– Тогда первым делом нужно получить официальный адрес. С этим помогает орган местного самоуправления – собственник или его представитель обращается туда. После того как адрес присвоили, кадастровый инженер вносит его ФИАС ID (уникальный идентификатор из гос-адресной системы) в технический или межевой план. И уже с полным пакетом документов идёт в Росреестр на кадастровый учёт и регистрацию прав.

Кстати,

проверить, есть ли у объекта адрес, можно на официальном сайте ФИАС: fias.nalog.ru. Просто вбиваете данные и смотрите.